До будь-якого підпису
Nota simple з Реєстру власності. У ній зазначено, хто справжній власник, яка площа записана і чи є іпотеки, арешти, сервітути або скасувальні умови. Її запитують до завдатку, а не після.
Довідка про борг перед спільнотою власників. Борги перед спільнотою за поточний рік і за попередні в межах закону йдуть за нерухомістю, а не за продавцем.
Сплачена квитанція IBI і кадастрова перевірка: площа, кадастровий номер і збіг із записом у реєстрі.
Сертифікат енергоефективності і, залежно від випадку, cédula de habitabilidad або ліцензія першого заселення.
Якщо щось із цього не гаразд, угода не обовʼязково зривається: це означає, що треба скоригувати ціну або календар. Погано дізнатися про це в нотаріуса.
Податки залежно від того, хто продає
Вторинне житло: оподатковується податком на передання майна (ITP), він регіональний. У Валенсійській спільноті ним відає Податкове агентство Валенсії, для окремих випадків, наприклад для молоді чи багатодітних сімей, є знижені ставки, а строк подання спливає від дня купчої.
Нове житло від забудовника: оподатковується ПДВ плюс гербовим збором (AJD). Це два різні податки, і сплачують обидва.
З боку продавця: муніципальна plusvalía в мерії, з двома методами розрахунку, що лишилися після реформи, і приріст капіталу в податку на доходи. Якщо продавець нерезидент, покупець зобовʼязаний утримати частину ціни і перерахувати її до Hacienda: це обовʼязок покупця, і про нього часто забувають.
Покупці-нерезиденти
Нерезидент може купити в Іспанії з єдиною вимогою: мати податковий номер, а це означає NIE. Без NIE неможливі ні купча, ні сплата податків, тож це перший крок, а не останній.
Якщо ви не можете приїхати на підписання, рішення в нотаріальній довіреності, виданій у консульстві Іспанії або в місцевого нотаріуса з апостилем і присяжним перекладом. Ми готуємо проєкт із точним переліком повноважень, щоб іспанський нотаріус і реєстр прийняли її з першого разу.
Після купівлі у власника-нерезидента лишаються регулярні податкові обовʼязки, про які краще дізнатися до підпису, а не з першого листа Hacienda.
Після нотаріуса
- Сплата податків у строк. Це перше, і це має крайню дату.
- Запис у Реєстрі власності: саме він робить ваше право чинним щодо третіх осіб.
- Зміна платника IBI та оновлення кадастру.
- Комунальні послуги: світло, вода і газ на ваше імʼя, із закритими показниками, щоб не успадкувати чуже споживання.
- Спільнота власників: повідомлення управителя й автоплатіж внесків.
- Якщо ви там житимете, прописка за новою адресою.
Цей перелік і є тим, чим ми займаємося, коли ведемо купівлю-продаж повністю, і саме тут зосереджена невидима робота, про яку ніхто не згадує, доки її не бракує.
Оформити за вас?
Ліцензований гестор ICGA Валенсії. Ціна фіксується до початку роботи, перша консультація безкоштовна.
Часті питання
Який податок я сплачую під час купівлі?
Вторинне житло: податок на передання майна, регіональний, зі зниженими ставками в окремих випадках. Новобудова від забудовника: ПДВ плюс гербовий збір.
Чи потрібен NIE для купівлі житла?
Так. Без іспанського податкового номера не можна ні підписати купчу, ні сплатити податки. Це перша процедура, до завдатку.
Чи можна купити, не приїжджаючи до Іспанії?
Так, за нотаріальною довіреністю, виданою в консульстві Іспанії або в місцевого нотаріуса з апостилем і присяжним перекладом. Ми готуємо текст так, щоб вона діяла тут.
Хто сплачує муніципальну plusvalía?
Під час купівлі-продажу сплачує продавець. Якщо продавець нерезидент, покупець несе субсидіарну відповідальність, тому варто перевірити, що податок сплачено.
Я купую в продавця-нерезидента. Чи маю я утримувати?
Так. Покупець зобовʼязаний утримати частину ціни і перерахувати її до Hacienda. Це обовʼязок покупця, і його невиконання має прямі наслідки.
Правова база
- Королівський законодавчий декрет 1/1993, зведений текст закону про податок на передачу майна та AJD
- Закон 37/1992 про податок на додану вартість (зведений текст)
- Королівський законодавчий декрет 2/2004, зведений текст закону про місцеві фінанси
- Королівський декрет-закон 26/2021, що приводить муніципальний податок на приріст у відповідність до практики Конституційного суду
- Рішення Конституційного суду 182/2021 про метод розрахунку муніципального податку на приріст
- Закон 39/2015 про загальну адміністративну процедуру, ст. 14 про електронну взаємодію з адміністрацією
Офіційні джерела
- Податкове агентство Валенсії в електронній канцелярії
- Генеральна рада нотаріату
- Податкове агентство: електронна канцелярія
- Єдина точка доступу до адміністрації
Автор: Ірина Кляйн. Перевірила: Олена Алонсо Волостнова, ліцензований гестор (ICGA Валенсія). Оновлено 5 жовтня 2026. Це інформація загального характеру, вона не замінює розбір вашої конкретної ситуації.