Хто її сплачує
| Операція | Хто зобовʼязаний |
|---|---|
| Купівля-продаж | Зазвичай продавець, саме він отримує приріст |
| Спадщина | Спадкоємець, який набуває |
| Дарування | Той, хто отримує дар |
Під час купівлі-продажу часто домовляються, хто бере на себе платіж, але домовленість діє між сторонами: перед мерією зобовʼязаним лишається той, кого вказує норма. Це варто зʼясувати до підписання.
Чому розрахунок змінився у 2021 році
Конституційний суд у Рішенні 182/2021 скасував обʼєктивну систему визначення податкової бази як таку, що порушує принцип платоспроможності. У відповідь було ухвалено Королівський декрет-закон 26/2021, який привів зведений текст Закону про місцеві фінанси у відповідність із цією практикою.
Два практичні наслідки діють досі: можна обирати між двома методами розрахунку, і податок не сплачується, коли приросту вартості не було. У цьому разі зацікавлена особа має заявити про передання й подати документи, які це підтверджують: це не відбувається автоматично, доводити треба договорами про набуття та про передання.
Два методи
- Обʼєктивний метод: виходить із кадастрової вартості землі та коефіцієнтів за кількістю років, що минули.
- Реальний метод: виходить із різниці між вартістю набуття і вартістю передання землі.
Можна застосувати той, що вигідніший, і різниця між ними іноді становить кілька тисяч євро. Коефіцієнти оновлюються, а кожна мерія встановлює свою ставку в межах закону, тому конкретний розрахунок залежить від муніципалітету й року.
Суми й коефіцієнти ми тут не публікуємо. Вони змінюються муніципальною постановою та державним оновленням. Для вашого випадку треба дивитися чинну постанову вашої мерії та зведений текст за посиланням вище.
Строки і процедура
Про передання заявляють до мерії у строк, встановлений постановою, і він різний для угод між живими та для спадщини. Багато мерій працюють за самостійним розрахунком, тобто рахуєте і сплачуєте ви, інші розраховують самі й повідомляють.
Якщо ви продали зі збитком, а податок усе одно нарахували, є шляхи оскарження, але вони мають строки. Це випадок, у якому люди найчастіше запізнюються.
Два методи розрахунку і чому можна обирати
Після рішення Конституційного суду 182/2021, яке скасувало попередню систему, Королівський декрет-закон 26/2021 лишив два способи розрахунку податкової бази, і платник бере той, що дає менше.
Обʼєктивний метод. Кадастрову вартість землі на момент виникнення обовʼязку множать на коефіцієнт, що відповідає кількості років, за які виник приріст, максимум двадцять років. Максимальні коефіцієнти встановлює держава, а мерії можуть знизити їх своєю постановою, а також застосувати знижувальний коефіцієнт до 15 % до вартості землі.
Реальний метод. Якщо фактичний приріст менший, беруть його. Він рахується як різниця між вартістю передання і вартістю набуття землі, із застосуванням до обох частки, яку кадастрова вартість ділянки становить у загальній кадастровій вартості обʼєкта. У кожному разі беруть більше з вартості в договорі та вартості, перевіреної адміністрацією, а витрати й податки за угодою не враховуються.
Вибір не автоматичний: треба порахувати обидва і прямо запитати другий, додавши договори купівлі та продажу.
Якщо ви продали зі збитком, податку немає
Стаття 104.5 каже прямо: податок не застосовується, коли встановлено, що приросту вартості землі між набуттям і переданням не було.
Але це не автоматично. Про передання треба заявити все одно і додати документи про купівлю та продаж. Без заяви звільнення не визнають, і мерія розрахує за обʼєктивним методом.
Деталь з ефектом на майбутнє: під час наступного передання обʼєкта, який скористався звільненням, при підрахунку років приросту період до його набуття не враховується.
Строки і хто платить
- Угоди між живими, наприклад купівля-продаж чи дарування: тридцять робочих днів від моменту виникнення обовʼязку.
- З причини смерті: шість місяців, з продовженням до року за заявою платника.
Під час купівлі-продажу платником є продавець. Коли продавець нерезидент, покупець відповідає субсидіарно, тому до закриття угоди варто переконатися, що податок розраховано. У разі спадщини й дарування сплачує набувач.
Багато мерій, зокрема мерія Валенсії, встановили систему самостійного розрахунку, тож платник сам рахує і вносить платіж у ці строки.
Коефіцієнти 2026 року: застереження
Максимальні значення коефіцієнтів оновлювалися щогрудня королівським декретом-законом. Оновлення, ухвалене на 2026 рік Королівським декретом-законом 16/2025, було скасоване рішенням Конгресу депутатів, опублікованим резолюцією від 27 січня 2026 року, так само як роком раніше сталося з оновленням на 2025 рік.
Практичний наслідок: будь-який калькулятор чи стаття, що наводять коефіцієнти «2026 року» без урахування цього скасування, можуть давати цифри, які не чинні. Застосовні коефіцієнти це ті, що є в чинному зведеному тексті, і ті, що встановлені податковою постановою кожної мерії, яка не може їх перевищувати. Ще одна причина не довіряти переписаним цифрам і звірятися з текстом у BOE за посиланням нижче.
Продаєте, успадковуєте чи даруєте нерухомість?
Ми рахуємо plusvalía обома методами, подаємо декларацію до мерії і стежимо за строками.
Часті питання
Чи сплачується plusvalía, якщо я продаю зі збитком?
Не має, коли приросту вартості немає, але про передання треба заявити й підтвердити це документами про набуття та передання.
Хто сплачує під час купівлі-продажу?
Зазвичай продавець. Домовленості між сторонами не змінюють того, хто зобовʼязаний перед мерією.
Чи можна обрати метод розрахунку?
Так. Після реформи 2021 року є два методи, і застосовується вигідніший для платника.
Скільки платити?
Залежить від муніципалітету, вартості землі та років, що минули. Треба дивитися чинну постанову вашої мерії.
А в разі спадщини?
Сплачує набувач, і строк заяви відрізняється від строку за угодами між живими.
З мене взяли зайве. Чи можна оскаржити?
Шляхи оскарження є, але вони обмежені строками. Перевірте якнайшвидше.
Правова база
- Королівський законодавчий декрет 2/2004, зведений текст закону про місцеві фінанси
- Королівський декрет-закон 26/2021, що приводить муніципальний податок на приріст у відповідність до практики Конституційного суду
- Рішення Конституційного суду 182/2021 про метод розрахунку муніципального податку на приріст
- Закон 39/2015 про загальну адміністративну процедуру, ст. 14 про електронну взаємодію з адміністрацією
Офіційні джерела
Автор: Ірина Кляйн. Перевірила: Олена Алонсо Волостнова, ліцензований гестор (ICGA Валенсія). Оновлено 5 жовтня 2026. Це інформація загального характеру, вона не замінює розбір вашої конкретної ситуації.