До любой подписи
Nota simple из Реестра собственности. В ней указано, кто настоящий владелец, какая площадь записана и есть ли ипотеки, аресты, сервитуты или отменительные условия. Её запрашивают до задатка, а не после.
Справка о долге перед сообществом собственников. Долги перед сообществом за текущий год и за предыдущие в пределах закона следуют за недвижимостью, а не за продавцом.
Оплаченная квитанция IBI и кадастровая проверка: площадь, кадастровый номер и совпадение с записью в реестре.
Сертификат энергоэффективности и, в зависимости от случая, cédula de habitabilidad или лицензия первого заселения.
Если что-то из этого не в порядке, сделка не обязательно срывается: это значит, что нужно скорректировать цену или календарь. Плохо узнать об этом у нотариуса.
Налоги в зависимости от того, кто продаёт
Вторичное жильё: облагается налогом на передачу имущества (ITP), он региональный. В Валенсийском сообществе им ведает Налоговое агентство Валенсии, для отдельных случаев, например для молодёжи или многодетных семей, есть пониженные ставки, а срок подачи идёт со дня купчей.
Новое жильё от застройщика: облагается НДС плюс гербовым сбором (AJD). Это два разных налога, и уплачивают оба.
Со стороны продавца: муниципальная plusvalía в мэрии, с двумя методами расчёта, оставшимися после реформы, и прирост капитала в подоходном налоге. Если продавец нерезидент, покупатель обязан удержать часть цены и перечислить её в Hacienda: это обязанность покупателя, и о ней часто забывают.
Покупатели-нерезиденты
Нерезидент может купить в Испании с единственным требованием: иметь налоговый номер, а это значит NIE. Без NIE невозможны ни купчая, ни уплата налогов, так что это первый шаг, а не последний.
Если вы не можете приехать на подписание, решение в нотариальной доверенности, выданной в консульстве Испании или у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом. Мы готовим проект с точным перечнем полномочий, чтобы испанский нотариус и реестр приняли её с первого раза.
После покупки у собственника-нерезидента остаются регулярные налоговые обязанности, о которых лучше узнать до подписи, а не из первого письма Hacienda.
После нотариуса
- Уплата налогов в срок. Это первое, и у этого есть крайняя дата.
- Запись в Реестре собственности: именно она делает ваше право действительным в отношении третьих лиц.
- Смена плательщика IBI и обновление кадастра.
- Коммунальные услуги: свет, вода и газ на ваше имя, с закрытыми показаниями, чтобы не унаследовать чужое потребление.
- Сообщество собственников: уведомление управляющего и автоплатёж взносов.
- Если вы будете там жить, прописка по новому адресу.
Этот список и есть то, чем мы занимаемся, когда ведём куплю-продажу целиком, и именно здесь сосредоточена невидимая работа, о которой никто не вспоминает, пока её не хватает.
Оформить за вас?
Лицензированный гестор ICGA Валенсии. Цена фиксируется до начала работы, первая консультация бесплатная.
Частые вопросы
Какой налог я плачу при покупке?
Вторичное жильё: налог на передачу имущества, региональный, с пониженными ставками в отдельных случаях. Новостройка от застройщика: НДС плюс гербовый сбор.
Нужен ли NIE для покупки жилья?
Да. Без испанского налогового номера нельзя ни подписать купчую, ни уплатить налоги. Это первая процедура, до задатка.
Можно ли купить, не приезжая в Испанию?
Да, по нотариальной доверенности, выданной в консульстве Испании или у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом. Мы готовим текст так, чтобы она действовала здесь.
Кто платит муниципальную plusvalía?
При купле-продаже платит продавец. Если продавец нерезидент, покупатель несёт субсидиарную ответственность, поэтому стоит проверить, что налог уплачен.
Я покупаю у продавца-нерезидента. Должен ли я удерживать?
Да. Покупатель обязан удержать часть цены и перечислить её в Hacienda. Это обязанность покупателя, и её невыполнение имеет прямые последствия.
Правовая база
- Королевский законодательный декрет 1/1993, сводный текст закона о налоге на передачу имущества и AJD
- Закон 37/1992 о налоге на добавленную стоимость (сводный текст)
- Королевский законодательный декрет 2/2004, сводный текст закона о местных финансах
- Королевский декрет-закон 26/2021, приводящий муниципальный налог на прирост в соответствие с практикой Конституционного суда
- Постановление Конституционного суда 182/2021 о методе расчёта муниципального налога на прирост
- Закон 39/2015 об общей административной процедуре, ст. 14 об электронном взаимодействии с администрацией
Официальные источники
- Налоговое агентство Валенсии в электронной канцелярии
- Генеральный совет нотариата
- Налоговое агентство: электронная канцелярия
- Единая точка доступа к администрации
Автор: Ирина Клейн. Проверила: Елена Алонсо Волостнова, лицензированный гестор (ICGA Валенсия). Обновлено 5 октября 2026. Это информация общего характера, она не заменяет разбор вашей конкретной ситуации.