Кто её платит
| Операция | Кто обязан |
|---|---|
| Купля-продажа | Как правило, продавец, именно он получает прирост |
| Наследство | Наследник, который приобретает |
| Дарение | Тот, кто получает дар |
При купле-продаже часто договариваются, кто берёт на себя платёж, но договорённость действует между сторонами: перед мэрией обязанным остаётся тот, кого указывает норма. Это стоит прояснить до подписания.
Почему расчёт изменился в 2021 году
Конституционный суд в Решении 182/2021 отменил объективную систему определения налоговой базы как нарушающую принцип платёжеспособности. В ответ был принят Королевский декрет-закон 26/2021, который привёл сводный текст Закона о местных финансах в соответствие с этой практикой.
Два практических следствия действуют до сих пор: можно выбирать между двумя методами расчёта, и налог не платится, когда прироста стоимости не было. В этом случае заинтересованное лицо должно заявить о передаче и представить документы, которые это подтверждают: это не происходит автоматически, доказывать нужно договорами о приобретении и о передаче.
Два метода
- Объективный метод: исходит из кадастровой стоимости земли и коэффициентов по числу прошедших лет.
- Реальный метод: исходит из разницы между стоимостью приобретения и стоимостью передачи земли.
Можно применить тот, что выгоднее, и разница между ними иногда составляет несколько тысяч евро. Коэффициенты обновляются, а каждая мэрия устанавливает свою ставку в пределах закона, поэтому конкретный расчёт зависит от муниципалитета и года.
Суммы и коэффициенты мы здесь не публикуем. Они меняются муниципальным постановлением и государственным обновлением. Для вашего случая нужно смотреть действующее постановление вашей мэрии и сводный текст по ссылке выше.
Сроки и процедура
О передаче заявляют в мэрию в срок, установленный постановлением, и он разный для сделок между живыми и для наследства. Многие мэрии работают по самостоятельному расчёту, то есть считаете и платите вы, другие рассчитывают сами и уведомляют.
Если вы продали в убыток, а налог всё равно начислили, есть пути обжалования, но у них есть сроки. Это случай, в котором люди чаще всего опаздывают.
Два метода расчёта и почему можно выбирать
После решения Конституционного суда 182/2021, отменившего прежнюю систему, Королевский декрет-закон 26/2021 оставил два способа расчёта налоговой базы, и налогоплательщик берёт тот, что даёт меньше.
Объективный метод. Кадастровую стоимость земли на момент возникновения обязанности умножают на коэффициент, соответствующий числу лет, за которые возник прирост, максимум двадцать лет. Максимальные коэффициенты устанавливает государство, а мэрии могут снизить их своим постановлением, а также применить понижающий коэффициент до 15 % к стоимости земли.
Реальный метод. Если фактический прирост меньше, берут его. Он считается как разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения земли, с применением к обеим доли, которую кадастровая стоимость участка составляет в общей кадастровой стоимости объекта. В каждом случае берут большее из стоимости в договоре и стоимости, проверенной администрацией, а расходы и налоги по сделке не учитываются.
Выбор не автоматический: нужно посчитать оба и прямо запросить второй, приложив договоры покупки и продажи.
Если вы продали в убыток, налога нет
Статья 104.5 говорит прямо: налог не применяется, когда установлено, что прироста стоимости земли между приобретением и передачей не было.
Но это не автоматически. О передаче нужно заявить всё равно и приложить документы о покупке и продаже. Без заявления освобождение не признают, и мэрия рассчитает по объективному методу.
Деталь с эффектом на будущее: при следующей передаче объекта, который воспользовался освобождением, при подсчёте лет прироста период до его приобретения не учитывается.
Сроки и кто платит
- Сделки между живыми, например купля-продажа или дарение: тридцать рабочих дней с момента возникновения обязанности.
- По случаю смерти: шесть месяцев, с продлением до года по заявлению налогоплательщика.
При купле-продаже налогоплательщиком является продавец. Когда продавец нерезидент, покупатель отвечает субсидиарно, поэтому до закрытия сделки стоит убедиться, что налог рассчитан. При наследстве и дарении платит приобретающий.
Многие мэрии, включая мэрию Валенсии, установили систему самостоятельного расчёта, так что налогоплательщик сам считает и вносит платёж в эти сроки.
Коэффициенты 2026 года: предупреждение
Максимальные значения коэффициентов обновлялись каждый декабрь королевским декретом-законом. Обновление, принятое на 2026 год Королевским декретом-законом 16/2025, было отменено решением Конгресса депутатов, опубликованным резолюцией от 27 января 2026 года, так же как годом ранее случилось с обновлением на 2025 год.
Практическое следствие: любой калькулятор или статья, приводящие коэффициенты «2026 года» без учёта этой отмены, могут давать цифры, которые не действуют. Применимые коэффициенты это те, что есть в действующем сводном тексте, и те, что установлены налоговым постановлением каждой мэрии, которая не может их превышать. Ещё одна причина не доверять переписанным цифрам и сверяться с текстом в BOE по ссылке ниже.
Продаёте, наследуете или дарите недвижимость?
Мы считаем plusvalía обоими методами, подаём декларацию в мэрию и следим за сроками.
Частые вопросы
Платится ли plusvalía, если я продаю в убыток?
Не должна, когда прироста стоимости нет, но о передаче нужно заявить и подтвердить это документами о приобретении и передаче.
Кто платит при купле-продаже?
Как правило, продавец. Договорённости между сторонами не меняют того, кто обязан перед мэрией.
Можно ли выбрать метод расчёта?
Да. После реформы 2021 года есть два метода, и применяется более выгодный для налогоплательщика.
Сколько платить?
Зависит от муниципалитета, стоимости земли и прошедших лет. Нужно смотреть действующее постановление вашей мэрии.
А при наследстве?
Платит приобретающий, и срок заявления отличается от срока по сделкам между живыми.
С меня взяли лишнее. Можно ли оспорить?
Пути обжалования есть, но они ограничены сроками. Проверьте как можно раньше.
Правовая база
- Королевский законодательный декрет 2/2004, сводный текст закона о местных финансах
- Королевский декрет-закон 26/2021, приводящий муниципальный налог на прирост в соответствие с практикой Конституционного суда
- Постановление Конституционного суда 182/2021 о методе расчёта муниципального налога на прирост
- Закон 39/2015 об общей административной процедуре, ст. 14 об электронном взаимодействии с администрацией
Официальные источники
Автор: Ирина Клейн. Проверила: Елена Алонсо Волостнова, лицензированный гестор (ICGA Валенсия). Обновлено 5 октября 2026. Это информация общего характера, она не заменяет разбор вашей конкретной ситуации.