Quién la paga
| Operación | Quién es el obligado |
|---|---|
| Compraventa | Por regla general el vendedor, que es quien obtiene el incremento |
| Herencia | El heredero que adquiere |
| Donación | Quien recibe la donación |
En compraventas es habitual pactar quién asume el pago, pero el pacto vale entre las partes: frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el que marca la norma. Conviene tenerlo claro antes de firmar, y por eso lo revisamos siempre en compraventa de inmuebles.
Por qué cambió el cálculo en 2021
El Tribunal Constitucional, en la Sentencia 182/2021, anuló el sistema objetivo de determinación de la base imponible por vulnerar el principio de capacidad contributiva. En respuesta se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a esa jurisprudencia.
Dos consecuencias prácticas que siguen vigentes: se puede elegir entre dos métodos de cálculo, y no se tributa cuando no ha existido incremento de valor. En ese caso el interesado debe declarar la transmisión y aportar la documentación que lo acredite: no es automático, hay que probarlo con las escrituras de adquisición y de transmisión.
Los dos métodos
- Método objetivo: parte del valor catastral del suelo y de coeficientes según los años transcurridos.
- Método real: parte de la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del suelo.
Puedes aplicar el que te resulte más favorable, y la diferencia entre uno y otro es a veces de varios miles de euros. Los coeficientes se actualizan y cada ayuntamiento fija su tipo dentro de los límites legales, así que el cálculo concreto depende del municipio y del año.
No publicamos importes ni coeficientes aquí. Cambian por ordenanza municipal y por actualización estatal. Para tu caso hay que mirar la ordenanza vigente de tu ayuntamiento y el texto consolidado enlazado arriba.
Plazos y trámite
La transmisión se declara ante el ayuntamiento en el plazo que fija la ordenanza, distinto según se trate de actos entre vivos o de herencias. Muchos ayuntamientos trabajan por autoliquidación, es decir, calculas y pagas tú; otros liquidan ellos y te notifican.
Si vendiste con pérdidas y aun así te giraron el impuesto, hay vías de recurso, pero tienen plazo. Es el caso en el que más gente llega tarde.
Los dos métodos de cálculo, y por qué puedes elegir
Tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, que anuló el sistema anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 dejó dos formas de calcular la base imponible, y el contribuyente se queda con la que le resulte más baja.
Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo en el momento del devengo por el coeficiente que corresponda al número de años de generación del incremento, con un máximo de veinte años. Los coeficientes máximos los fija el Estado y los ayuntamientos pueden bajarlos en su ordenanza, además de aplicar un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre el valor del suelo.
Método real. Si el incremento efectivo es menor, se toma ese. Se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo, aplicando a ambos la proporción que el valor catastral del terreno represente sobre el valor catastral total del inmueble. Se toma en cada caso el mayor entre el valor que conste en la escritura y el comprobado por la Administración, y no se computan gastos ni tributos de la operación.
La elección no es automática: hay que calcular las dos y pedir expresamente la segunda, aportando las escrituras de compra y de venta.
Si has vendido con pérdida, no hay impuesto
El artículo 104.5 lo dice sin rodeos: no se produce la sujeción al impuesto cuando se constata que no ha habido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión.
Pero no es automático. Hay que declarar la transmisión igualmente y aportar los títulos que documenten la compra y la venta. Sin declaración no hay reconocimiento de la no sujeción, y el ayuntamiento liquidará por el método objetivo.
Un detalle con efecto a futuro: en la posterior transmisión de un inmueble que se acogió a la no sujeción, para contar los años de generación no se tiene en cuenta el periodo anterior a su adquisición.
Plazos, y quién paga
- Actos entre vivos, como una compraventa o una donación: treinta días hábiles desde el devengo.
- Por causa de muerte: seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
En una compraventa el sujeto pasivo es el vendedor. Cuando el vendedor es no residente, el comprador responde de forma subsidiaria, así que conviene comprobar que se ha liquidado antes de cerrar la operación: ver compraventa de vivienda. En herencias y donaciones paga quien adquiere.
Muchos ayuntamientos, entre ellos el de València, tienen establecido el sistema de autoliquidación, de modo que el propio contribuyente calcula e ingresa dentro de esos plazos.
Los coeficientes de 2026: una advertencia
Los importes máximos de los coeficientes se venían actualizando cada diciembre por real decreto-ley. La actualización aprobada para 2026 por el Real Decreto-ley 16/2025 fue derogada por acuerdo del Congreso de los Diputados, publicado por resolución de 27 de enero de 2026, igual que había ocurrido el año anterior con la de 2025.
Consecuencia práctica: cualquier calculadora o artículo que cite coeficientes «de 2026» sin comprobar esa derogación puede estar dando cifras que no están en vigor. Los coeficientes aplicables son los del texto consolidado vigente y los que fije la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, que no puede superarlos. Es una razón más para no fiarse de cifras copiadas y consultar el texto en el BOE, enlazado abajo.
¿Vendes, heredas o donas un inmueble?
Calculamos la plusvalía por los dos métodos, presentamos la autoliquidación en el ayuntamiento y controlamos los plazos.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No debe pagarse cuando no hay incremento de valor, pero hay que declarar la transmisión y acreditarlo con la documentación de adquisición y transmisión.
¿Quién paga en una compraventa?
Por regla general el vendedor. Los pactos entre las partes no cambian quién es el obligado frente al ayuntamiento.
¿Puedo elegir el método de cálculo?
Sí. Desde la reforma de 2021 existen dos métodos y se aplica el que resulte más favorable al contribuyente.
¿Cuánto se paga?
Depende del municipio, del valor del suelo y de los años transcurridos. Hay que mirar la ordenanza vigente de tu ayuntamiento.
¿Y en una herencia?
Paga quien adquiere, y el plazo de declaración es distinto del de las transmisiones entre vivos.
Me han cobrado de más, ¿puedo reclamar?
Existen vías de recurso, pero están sujetas a plazo. Conviene revisarlo cuanto antes.
Base legal
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
- Real Decreto-ley 26/2021, que adapta la plusvalía municipal a la jurisprudencia constitucional
- Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, sobre el método de cálculo de la plusvalía municipal
- Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, art. 14 sobre relación electrónica con la Administración
Fuentes oficiales
Escrito por Irina Klein. Revisado por Elena Alonso Volostnova, gestora administrativa colegiada (ICGA Valencia). Actualizado el 18 de agosto de 2026. Esta página es información general y no sustituye a un asesoramiento personalizado sobre tu caso.