Quién la paga
| Operación | Quién es el obligado |
|---|---|
| Compraventa | Por regla general el vendedor, que es quien obtiene el incremento |
| Herencia | El heredero que adquiere |
| Donación | Quien recibe la donación |
En compraventas es habitual pactar quién asume el pago, pero el pacto vale entre las partes: frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el que marca la norma. Conviene tenerlo claro antes de firmar, y por eso lo revisamos siempre en compraventa de inmuebles.
Por qué cambió el cálculo en 2021
El Tribunal Constitucional, en la Sentencia 182/2021, anuló el sistema objetivo de determinación de la base imponible por vulnerar el principio de capacidad contributiva. En respuesta se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a esa jurisprudencia.
Dos consecuencias prácticas que siguen vigentes: se puede elegir entre dos métodos de cálculo, y no se tributa cuando no ha existido incremento de valor. En ese caso el interesado debe declarar la transmisión y aportar la documentación que lo acredite: no es automático, hay que probarlo con las escrituras de adquisición y de transmisión.
Los dos métodos
- Método objetivo: parte del valor catastral del suelo y de coeficientes según los años transcurridos.
- Método real: parte de la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del suelo.
Puedes aplicar el que te resulte más favorable, y la diferencia entre uno y otro es a veces de varios miles de euros. Los coeficientes se actualizan y cada ayuntamiento fija su tipo dentro de los límites legales, así que el cálculo concreto depende del municipio y del año.
No publicamos importes ni coeficientes aquí. Cambian por ordenanza municipal y por actualización estatal. Para tu caso hay que mirar la ordenanza vigente de tu ayuntamiento y el texto consolidado enlazado arriba.
Plazos y trámite
La transmisión se declara ante el ayuntamiento en el plazo que fija la ordenanza, distinto según se trate de actos entre vivos o de herencias. Muchos ayuntamientos trabajan por autoliquidación, es decir, calculas y pagas tú; otros liquidan ellos y te notifican.
Si vendiste con pérdidas y aun así te giraron el impuesto, hay vías de recurso, pero tienen plazo. Es el caso en el que más gente llega tarde.
¿Vendes, heredas o donas un inmueble?
Calculamos la plusvalía por los dos métodos, presentamos la autoliquidación en el ayuntamiento y controlamos los plazos.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No debe pagarse cuando no hay incremento de valor, pero hay que declarar la transmisión y acreditarlo con la documentación de adquisición y transmisión.
¿Quién paga en una compraventa?
Por regla general el vendedor. Los pactos entre las partes no cambian quién es el obligado frente al ayuntamiento.
¿Puedo elegir el método de cálculo?
Sí. Desde la reforma de 2021 existen dos métodos y se aplica el que resulte más favorable al contribuyente.
¿Cuánto se paga?
Depende del municipio, del valor del suelo y de los años transcurridos. Hay que mirar la ordenanza vigente de tu ayuntamiento.
¿Y en una herencia?
Paga quien adquiere, y el plazo de declaración es distinto del de las transmisiones entre vivos.
Me han cobrado de más, ¿puedo reclamar?
Existen vías de recurso, pero están sujetas a plazo. Conviene revisarlo cuanto antes.
Base legal
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
- Real Decreto-ley 26/2021, que adapta la plusvalía municipal a la jurisprudencia constitucional
- Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, sobre el método de cálculo de la plusvalía municipal
- Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, art. 14 sobre relación electrónica con la Administración
Fuentes oficiales
Escrito por Irina Klein. Revisado por Elena Alonso Volostnova, gestora administrativa colegiada (ICGA Valencia). Actualizado el 18 de agosto de 2026. Esta página es información general y no sustituye a un asesoramiento personalizado sobre tu caso.